ในช่วงครึ่งทศวรรษจากปี 2559 ซึ่งเป็นครึ่งทศวรรษที่ประชากรออสเตรเลียเพิ่มขึ้นมากกว่าหนึ่งล้านคน ค่าเช่าของออสเตรเลียแทบไม่ขยับเลย การจัดหาที่อยู่อาศัยได้ทันกับความต้องการที่อยู่อาศัย แต่การจัดหาที่อยู่อาศัยกลับไม่เป็นเช่นนั้น ตั้งแต่ประมาณปี 2000 ชาวออสเตรเลียจำนวนมาก (และชาวต่างชาติ) ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่า พวกเขาต้องการที่จะเป็นเจ้าของบ้าน เมื่อ 20 ปีที่แล้ว มีเพียง 1 ใน 15 คนเท่านั้นที่เป็นเจ้าของบ้าน ตอนนี้เป็นหนึ่งในสิบ – มากกว่าสองล้านของเรา
เพื่อให้ได้ทรัพย์สินเหล่านั้น (นอกเหนือจากที่พวกเขาสร้างขึ้น)
พวกเขาต้องประมูลสูงกว่าคนที่จะซื้อพวกเขาเพื่ออยู่อาศัย พวกเขาได้ช่วยสร้างผู้เช่าของพวกเขาเอง ในขณะที่ดันราคาขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยตามสัดส่วนของรายได้ครัวเรือนที่ใช้แล้วทิ้ง
สิ่งที่ดูเหมือนจะทำให้สิ่งต่าง ๆ เปลี่ยนไปคือการตัดสินใจของนายกรัฐมนตรีจอห์นโฮเวิร์ดในปี 2542 ที่จะลดอัตราภาษีกำไรจากการขายหุ้นลงครึ่งหนึ่ง ไม่ใช่ว่าคณะกรรมการที่เขาขอให้ตรวจสอบความคิดนั้นรับรู้ถึงความเป็นไปได้ในขณะนั้น
Ralph Review แนะนำให้เก็บ ภาษี ครึ่งหนึ่งแทนที่จะเป็นทั้งหมด ของกำไรจากการขายหุ้นแต่ละรายการ แทนที่จะเก็บภาษีส่วนที่สูงกว่าอัตราเงินเฟ้ออย่างที่เคยเกิดขึ้นเนื่องจากกำไรจากการขายหุ้นถูกเก็บภาษีครั้งแรก เหตุผลก็คือสิ่งนี้จะ “กระตุ้นให้เกิดการลงทุนในระดับที่สูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริษัทที่มีนวัตกรรมและมีการเติบโตสูง”
บทวิจารณ์ถูกต้องเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงที่ส่งเสริมการลงทุน แต่ผิดเกี่ยวกับประเภทของการลงทุน
แทนที่จะซื้อหุ้นในบริษัทนวัตกรรม ชาวออสเตรเลียซื้อทรัพย์สินให้เช่าอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน
หากพวกเขาเสนอราคาเพียงพอ พวกเขาสามารถยืมมากพอที่จะเข้าเกียร์ติดลบได้ เพื่อให้แน่ใจว่าค่าดอกเบี้ยของพวกเขาสูงกว่ารายได้จากค่าเช่า ทำให้พวกเขาสามารถชดเชยการขาดทุนประจำปีกับค่าจ้างที่อาจถูกเก็บภาษีในอัตราสูง
ไม่มีอะไรใหม่เกี่ยวกับการใส่เกียร์เชิงลบ ได้รับอนุญาตตั้งแต่แรกแล้ว สิ่งใหม่คือโอกาสในการขายทรัพย์สินในภายหลังโดยมีกำไร โดยรู้ว่าเพียงครึ่งหนึ่งของกำไรเท่านั้นที่จะต้องเสียภาษี
นักลงทุนสามารถชดเชยการสูญเสียทั้งหมดและถูกหักภาษีเพียงครึ่งหนึ่งของกำไรที่ได้ในที่สุด
ในไม่ช้า เงินมากกว่าหนึ่งในสามของเงินที่ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย
ในแต่ละเดือนตกเป็นของเจ้าของบ้าน เป็นเวลาหลายเดือนที่น่าเวียนหัวในปี 2558 อยู่ที่45 % ผู้ซื้อบ้านหลังแรกต้องดิ้นรนเพื่อแข่งขัน
ในปี 2559 สก็อตต์ มอร์ริสัน เหรัญญิกของสหรัฐฯ กล่าวถึงโอกาสของการหวนกลับคืนสู่สภาพเดิม โดยกล่าวว่าการใส่เกียร์เชิงลบได้นำไปสู่ ” ส่วนเกิน “
APRA ชี้แจงในสิ่งที่ผู้นำของเราทำไม่ได้
พรรคแรงงานลงสมัครรับเลือกตั้งสองครั้งโดยสัญญาว่าจะทำเช่นนั้นและพรรคร่วมรัฐบาลออกมาสนับสนุนการปฏิบัติดังกล่าวในที่สาธารณะ
เบื้องหลังหน่วยงานกำกับดูแลพรูเด็นเชียลของออสเตรเลียกำลังใช้อำนาจเหนือผู้ให้กู้เพื่อบังคับให้ปล่อยสินเชื่อแก่เจ้าของบ้าน ลดลงก่อนเกิดโควิดถึง27%ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่
APRA ประสบความสำเร็จในการกดดันราคาที่นักการเมืองไม่สามารถทำได้
แต่นั่นยังห่างไกลจากเรื่องราวทั้งหมด มีเหตุผลลึกๆ อื่นๆ ว่าทำไมราคาบ้านจึงพุ่งสูงขึ้น และเหตุผลเหล่านี้แทบไม่เกี่ยวกับความต้องการที่พักเลย
คำที่เกี่ยวข้อง: การแบ่งเขตไม่ใช่ความผิดสำหรับราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้นของออสเตรเลีย
ราคาลดลงอีกครั้งจากประมาณปี 2014 โดยขยับขึ้นจากรายได้ครัวเรือนสามถึงสี่ปีเป็นระหว่างสี่ถึงห้าปี ช่วงเวลานั้นชาวออสเตรเลียร่ำรวยขึ้นหลังจากการขุดเหมืองมาหลายปีและสามารถกู้เงินได้ในราคาถูกมากขึ้น
บ้านโดยทั่วไปอาจไม่ใช่การลงทุนที่ดีนัก (มีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอ) แต่บ้านในทำเลที่ดีมีอุปทานคงที่ มีเพียงทำเลที่ดีมากมายเท่านั้น
แล้วมันก็เลี้ยงตัวเอง บิดาแห่งเศรษฐศาสตร์สมัยใหม่ จอห์น เมย์นาร์ด เคนส์ อธิบายว่าการลงทุนเป็นเกมที่กลยุทธ์ที่ดีที่สุดไม่ใช่การลงเงินในสิ่งที่คุณคิดว่าคุ้มค่า แต่ให้ลงเงินในสิ่งที่คุณคิดว่าคนอื่นจะคิดว่าคุ้มค่า
มันเกิดขึ้นอีกแล้ว
เขาพูดถึงระดับที่สาม ซึ่ง “เราอุทิศสติปัญญาของเราเพื่อคาดการณ์ว่าความคิดเห็นโดยเฉลี่ยคาดว่าความคิดเห็นโดยเฉลี่ยจะเป็นเช่นไร” และเสริมว่าอาจมีระดับที่สี่ ห้า และสูงกว่านั้น
มันเกิดขึ้นอีกแล้ว. ด้วยอัตราการจำนองที่ระดับต่ำสุดใหม่และชาวออสเตรเลียที่ร่ำรวยกว่าได้รอดพ้นจากวิกฤตโดยที่ความมั่งคั่งยังคงอยู่ มันสมเหตุสมผลที่จะทำสิ่งที่คนอื่นกำลังทำและดันราคาให้ซื้อก่อนที่คนอื่นจะดันพวกเขาขึ้นไปอีก
ไม่เกี่ยวอะไรกับปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย แต่สำหรับหลาย ๆ คน ราคาบ้านจะยิ่งสูงเกินเอื้อม นั่นเป็นเพราะในออสเตรเลียที่อยู่อาศัยมีสองสิ่ง: ที่พักอาศัยและรูปแบบของการเก็งกำไร
